Какую квартиру опасно покупать и на что обратить внимание?
Покупка квартиры является особым событием в жизни россиян, поэтому следует с особой тщательностью подходить к этому вопросу, в особенности, если это касается рынка вторичного жилья.
Специалисты, работающие в сфере недвижимости, и опытные приобретатели жилой недвижимости знают, какими проблемами может обернуться покупка вторички, какие квартиры опасно покупать и на что следует обращать внимание до заключения сделки:
1. Продавец квартиры – очень пожилой человек, который может быть вполне дееспособным, но это не является гарантией того, что факт его преклонного возраста не станет проблемой в дальнейшем. Практика показывает, что договор купли-продажи может быть признан недействительным по причине того, что продавец на момент совершения сделки не понимал значения всего происходящего – и это может быть доказано после медицинского освидетельствования. Поэтому покупателю необходимо запросить у продавца свежую справку о состоянии здоровья.
2. В квартире, кроме владельца, может быть прописанных ещё несколько человек. При продаже квартиры собственник автоматически лишается права пользования квартирой и подлежит выселению, даже если он вдруг не согласится это сделать, но существуют такие категории граждан, которые принудительному выселению не подлежат и сохраняют своё право пользования даже после продажи квартиры. В этой ситуации следует настаивать на заключении сделки в том случае, если все прописанные в этой квартире выпишутся в определённый срок, что должно быть указано в договоре купли-продажи.
3. Продавец, получивший квартиру в наследство, может быть фигурантом в судебных разбирательствах, а срок исковой давности по наследственным спорам в зависимости от обстоятельств колеблется от 1 года до 3-х лет, поэтому покупателю следует заручиться дополнительными гарантиями в случае претензий со стороны третьих лиц (бывшие супруги, дети, наследники и скрытые наследники).
4. В квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, а продажа производится собственником, находящимся в разводе – например, с матерью ребёнка, и, если суд усматривает в данной ситуации продажу квартиры с целью выселить ребёнка, то он отменит сделку, признав её незаконной. Опасен вариант, когда квартира приобреталась на средства маткапитала, но доля ребёнка не выделялась.
5. Квартира продаётся представителем продавца по доверенности. В этой ситуации возможны следующие опасности: поддельная доверенность, а собственник не в курсе, что квартиру продают – следует лично побеседовать с собственником квартиры; доверенность может быть просрочена на день сделки.
6. Не оформленная перепланировка, в особенности запрещённая законом. Минимальная опасность – штраф, максимальная – судебный иск, обязывающий приведение жилого помещения в исходное состояние.
7. Квартира продавалась за короткий период несколько раз, то есть частая смена собственников – это должно насторожить, так как подобная схема перепродаж применяется мошенниками до сих пор, и, заключая с ними сделку, новый собственник рискует потерять квартиру, но и собственные деньги. «Историю» квартиры можно проследить, заказав выписку из ЕГРН, где будут указаны количество собственников, и на каком основании осуществлялся переход права собственности.
8. Слишком низкая стоимость квартиры должна не только насторожить, но и навести на мысль о мошенничестве: это может быть проблема с документами или наличие недееспособного гражданина. Хотя бывают и такие жизненные обстоятельства, когда людям просто нужны быстрые деньги для медицинской операции или для отъезда в другой город или страну, но такие предложения бываю крайне редко.
Другие признаки, указывающие на опасность покупки квартиры: отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.
Итак, подытожим… Перед сделкой следует тщательно проверить квартиру на юридическую чистоту: наличие и комплектность правоустанавливающих документов, нотариального согласия супруга (и) на совершение сделки, если недвижимость приобреталась в браке, наличие долгов по коммуналке с требованием погашения до сделки, обременений, наследников, недееспособных и несовершеннолетних собственников.